宝山双轨交盘『佳运瑞璟湾售楼处电话☎：看房请务必致电与销售确认时间，避免空跑』建面约98-166㎡精装3-4房！总价约550万起！

  【佳运·瑞璟湾售楼处电话☎：看房请务必致电与销售确认时间，避免空跑】项目容积率低至1.8，清一色的小高层，由8栋14F小高层组成。而是设计为全小高层的低密度住区，楼栋均好性强，楼间距宽。

  【佳运·瑞璟湾售楼处电话☎：看房请务必致电与销售确认时间，避免空跑】项目楼间距达到约30-38米，拉开的是距离，赋予的是舒适。

  同时，项目售楼处电话☎：看房请务必致电与销售确认时间，避免空跑做到完全人车分流，臻选名贵花木造景，匠造低密森系全龄园境。

  除了容积率和建筑让景观面积更大之外，人车分流也会让公共空间和景观绿化的面积更大！更多的绿化面积，更容易打造出中心景观。

  谈到景观设计，佳运置业一直以来都很注重，在浦东的仁和都市花园中，他们用尽心思挑选各类进口植物，打造了一个令人惊叹的园林花园。

  【佳运·瑞璟湾售楼处电话☎：看房请务必致电与销售确认时间，避免空跑】在未来也将精选名贵植物，打造出令人眼前一亮的园林景观美景。

  【佳运·瑞璟湾售楼处电话☎：看房请务必致电与销售确认时间，避免空跑】产品为建面约98-166㎡3-4房，得房率高达约78%，相比常规户型72-75%得房率要更高。

  建面约166㎡奢境户型，南向四开间面宽可达约16.2m，约6.2米宽厅连接宽幕阳台，突破性尺度设计，带来通透的全景视野，一眼望向城市自然与繁华，居住于此，大平层的尊崇奢居体验油然而生。

  项目售楼处电话☎：看房请务必致电与销售确认时间，避免空跑选用各大进口、国产品牌的中高端零售款产品，比如日立（或同档品牌）中央空调、菲斯曼（或同档品牌）地暖；方太（或同档品牌）的侧吸油烟机、燃气灶、蒸烤一体机，欧派（或同档品牌）橱柜，开能（或同等品牌）净水器；科勒（或同档品牌）洁具，摩恩（或同档品牌）龙头、淋雨花洒都是交付标准。

  客厅和主卧都标配悬浮吊顶、无主灯设计，背景墙采用皮革和铝合金拼接，也都是实体交付的。

  卫生间洗手池下的空间向来是卫生死角，还有弯曲的水管绕来绕去。项目却别出心裁地将这个死角做成了储物柜，充分的利用空间。

  项目总价约550-1200万级可享深度改善。于宝山、普陀、静安、虹口、杨浦的小伙伴，往中环内改善起码1000万级，买到的还是小三房，门槛太高房型太小。

  那【佳运·瑞璟湾】就是再好不过的承载项目，事实上项目一期除了宝山本地客户，还有不少静安、普陀、虹口、杨浦的买家。

  轨道交通方面：项目售楼处电话☎：看房请务必致电与销售确认时间，避免空跑地块位于宝山区顾村板块，属于外环内，距离1号线号线二期大康路站（在建）直线m。

  商业配套方面：项目售楼处电话☎：看房请务必致电与销售确认时间，避免空跑旁边就是共富路沿街社区商业、附近还有福弘集贸市场、场北商

  业广场、和欣商业广场、红太阳商业广场、北上海生活广场、绿地新都会、宝山万达广场等大型商业购物中心，完全能满足日常一站式购物、娱乐休闲的生活需求，尽享璀璨城市生活。

  教育资源方面：项目售楼处电话☎：看房请务必致电与销售确认时间，避免空跑附近拥有完善的全龄化的教育配套，能够完全满足各年龄段的教育需求，往北约600米的共富实验学校是一所九年一贯制公办学校，也是目前宝山区设施最先进的学校之一。

  附近还有：贝贝佳双语幼儿园、菲贝儿第二幼儿园、宝山区第二中心小学、共富新村小学。

  医疗资源方面：项目周边有顾村镇社区卫生服务中心、仁和医院、二甲华山医院北院、三甲第十人民医院等大型医院，能够为您和家人提供全方位的健康保障。

  降低首付比例的首付款变化（万元）普宅标准退出后增值税税率的可能变动情况（结合“5改2”政策）

  上海再度综合施策，优化调整房地产市场政策，回应市场住房需求。9月29日晚间，由上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于逐步优化本市房地产市场政策措施的通知》（以下简称《通知》），提出调整住房限购政策、优化住房信贷、调整住房税收等七条政策措施。《通知》自2024年10月1日起施行。

  值得关注的是，此次新政距离“沪九条”出台时隔仅四个月，上海为何再次多措并举？新政策释放怎样的信号？多项调整政策又将分别惠及哪些人群？带着这些市民关心的焦点问题，解放日报·上观新闻记者采访了有关部门负责人，部分房地产开发企业负责人、中介机构负责人，以及专家学者进行解读。

  一是，对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

  二是，对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。

  三是，在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在临港工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。

  一是，落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。

  二是，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。

  一是，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

  二是，依照国家工作部署，适时取消普通住房标准和非普通住房标准，更好满足改善性住房需求。

  “沪九条”施行4个月以来，上海房地产市场反应如何？此次为何再次出台新政策？

  综合多家房地产中介机构数据，“沪九条”自5月28日起正式施行以来，政策效应逐步显现，市场整体保持向好向上趋势，交易活跃度显著提升，一手房和二手房的成交量均增加，成交价格总体平稳。

  以二手房为例，今年6月至8月，上海连续三个月成交套数超过1.5万套“荣枯线”，走出了“淡季不淡”的势头。总体上看，“沪九条”对上海房地产市场的稳定作用显著，有效巩固了市场健康发展形态趋势，楼市表现在全国持续领先，展现出较强的市场韧性和活力。

  党的二十届三中全会《决定》明确，要“加快构建房地产发展新模式……充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”。9月26日，中央政治局会议再次明确，“要促进房地产市场止跌回稳……回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。同时，有关部门留意到，自“沪九条”出台以来，不少市民提出，希望逐步优化房地产调控政策。

  本次新政出台，就为了深入贯彻落实党中央、国务院的最新决策部署，回应群众关切，因城施策，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

  上海本次优化调整房地产市场政策措施，有哪几个方面的考量？主要覆盖哪些人群？

  结合党中央、国务院的要求，有关部门持续加强政策预研储备，及时充实政策储备工具箱，推动增量政策和存量政策形成叠加，促进政策实施过程中的协同联动，放大政策的组合效应。

  自“沪九条”施行以来，有关部门密切监控市场数据，同时联合有关部门深入分析研判了市场变化趋势，广泛听取专家学者、市场主体等各方面的意见建议，形成了一系列政策措施。

  本次新政聚焦限购、金融和财税三方面，体现了整体性、系统性。比如：在住房限购政策方面，立足服务安居、促进职住平衡，缩短了非沪籍居民购房缴纳社保年限。在住房信贷政策方面，最低首付比例，首套房贷已降至15%，满足合理购房贷款需求。在税收方面，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

  上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿说，此次政策优化大多数表现了三个方面的考量。聚焦安居，从需求端入手，促进职住平衡，进一步支持改善性住房需求；分类施策，如在需求端，立足服务安居，针对区域市场特点，差异化、分区域优化住房限购政策，缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限。在信贷端，差异化实行二套房贷最低首付款比例。精准施策，如对在临港工作、职住分离的群体，实施更加差异化的购房政策。

  本次调整住房限购政策中，对非本市户籍居民家庭以及单身人士的购房条件均有所放松，相比之前政策，此次调整大多数表现在哪里？

  来自全国各地的青年人才，是上海这座城市的重要组成和发展动能。针对这类群体的住房需求，上海一直在优化购房细则，让这类青年人才能够在沪安居乐业，打造人才“强磁场”。

  因此，本次上海房地产政策优化调整中，最重要的一点是针对非沪籍群体，调整社保缴纳年限。

  此前的“沪九条”明确，非沪籍居民在沪购房，需在上海缴纳社保或个税年限满3年及以上；其中，如果是新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房，只需连续缴纳满2年及以上，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房需连续缴纳满1年及以上。

  本次的调整政策，则覆盖到以上所有人群，即所有非沪籍居民家庭以及单身人士。如果购买外环外住房，需要在沪缴纳社会保险或个人所得税的年限，均调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

  有数据显示，非沪籍人群对外环外住房的需求量较大，以新建商品住房市场为例，自“沪九条”施行以来，购房者中超20%为非沪籍人群，这个人群中60%以上购买的是外环外的新房，所以这个政策是切中非沪籍购房者的需求的。

  本次新政还覆盖到了持有《上海市居住证》的人群，对他们而言，要满足哪些条件才能够享受新政？具体变化在哪里？

  2002年，上海开始实行居住证制度。这项制度从设立之初，就为了鼓励国内外人才来沪就业，来提升城市综合竞争力。本次新政针对持有居住证的在沪市民，通过在住房方面加大改善力度，让各类为上海做出贡献的人才们能够在上海安居乐业。

  根据《上海市居住证积分管理办法》，上海实行居住证积分制度，对在上海合法稳定居住和合法稳定就业的持证人进行积分，达到标准分值的，可享受子女教育和社会保险等方面相应的公共服务待遇。总积分标准分值为120分。

  此次上海针对居住证落实优惠和支持政策，赋予了居住证更多购房权益。持有《上海市居住证》的非沪籍居民家庭（非单身人士），如果积分达到120分，并且在上海缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上，在购买住房套数方面，将和沪籍居民家庭享受一样的购房待遇，即无孩或一孩家庭能买2套住房，如果是二孩及以上的多子女家庭，能买3套住房。

  持有《上海市居住证》的非沪籍家庭，在满足相关标准分值的前提下，仍存在一部分人群，需要等待最长7年的时间才能实现“居转户”（落户上海）。对于这部分人群而言，现在最多能提前4年，享受到落户上海之后的购房待遇。这项政策调整将释放这部分人群的改善性住房需求，帮他们更早实现安居理想。

  新政对于临港新片区的限购政策也有所调整，主要覆盖哪些人群？限购条件有何变化？

  上海中原地产分析师卢文曦表示，本条举措的重点在于“职住分离”，和临港新片区的改革导向紧密关联，有助于更好推进产城融合、职住平衡的工作导向。

  针对在临港新片区工作，但是居住于新片区以外的人群，如果已经在上海其他区域购房，达到现有限购政策的上限，且确实居住在新片区以外，那么无论此前拥有几套住房，根据此次新政，将可以在临港新片区增购1套住房，降低通勤成本。

  本次新政中也提到优化住房信贷政策，具体做出了哪些调整？覆盖哪些人群？政策力度有多大？

  本次优化政策进一步下调了商业性个人住房贷款的首付比例，较大力度降低购房门槛和首付成本。

  新政施行后，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例，从20%下调至15%，累计降幅5个百分点；二套房商业性个人住房贷款最低首付款比例从35%下调为25%，累计降幅10个百分点，差异化政策区域（临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个行政区全域）从30%下调至20%，累计降幅10个百分点。

  下表对认购总价500万元和1000万元的商品住房进行测算。能够准确的看出，两类购房都享受到很明显的降首付、降成本的效应。

  上海市易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次上海明确，将依照国家工作部署，适时取消普通住房标准政策，这和房地产从“有没有”转向“好不好”的市场特征有关。挂钩在普通住房标准上的增值税和个税政策，有望迎来调整，进而实现减负效应。需要说明的是，两个税种和“买”的关系不大，但和“卖”的关系较大，即对房东降低售房成本有显著的作用。

  有专家初步预计，对于出售持有年限略短的住房、出售持有超5年的原非普通住房、出售面积超144平方米的住房等，都有望获得较好的减税效应。

  2021年，上海市住建委、房管局等8个部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。当时政策明确，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。此次调整，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，通过降低交易环节的税收成本，更好支持改善性住房需求。